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Marktlage Immobilien
Stabilisierung nach historischem Rückgang
Nach einem deutlichen Preisverfall im Jahr 2023 steigen die Immobilienpreise seit Ende 2024 langsam wieder an. Dieser Anstieg wird durch sinkende Zinsen und eine starke Mietdynamik begünstigt. Dennoch liegen die Preise auf Bundesebene noch rund 5 % unter den Höchstwerten vor der Krise.
Die Lage bleibt der wichtigste Faktor: Während ein Einfamilienhaus in München etwa 1,6 Millionen EUR kostet, sind vergleichbare Häuser in Mainz für 750.000 EUR und in Magdeburg für 300.000 EUR zu haben.
Aufgrund sinkender Zinsen, steigender Mieten und einer stabilen Nachfrage könnten die Immobilienpreise 2025 weiter anziehen. Viele Haushalte haben jedoch weiterhin Schwierigkeiten, sich den Kauf zu leisten, vor allem in Großstädten.
Rückgang der Kreditzinsen
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat 2024 mehrfach die Zinsen gesenkt, zuletzt auf 3 %. Dadurch liegen die Kreditzinsen für zehnjährige Darlehen zwischen 3 und 3,5 %, was Immobilienkäufer deutlich entlastet.
Probleme im Neubau
Der Wohnungsneubau bleibt eine Herausforderung. Das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde klar verfehlt. Experten fordern Maßnahmen wie Steuerfreibeträge oder eine stärkere Neubauförderung, um den Wohnungsbau zu beleben.
Mieten weiter hoch
Angesichts des Wohnungsmangels in Deutschland erwarten Immobilienexperten 2025 kräftig steigende Mieten.
Nach einem deutlichen Preisverfall im Jahr 2023 steigen die Immobilienpreise seit Ende 2024 langsam wieder an. Dieser Anstieg wird durch sinkende Zinsen und eine starke Mietdynamik begünstigt. Dennoch liegen die Preise auf Bundesebene noch rund 5 % unter den Höchstwerten vor der Krise.
Die Lage bleibt der wichtigste Faktor: Während ein Einfamilienhaus in München etwa 1,6 Millionen EUR kostet, sind vergleichbare Häuser in Mainz für 750.000 EUR und in Magdeburg für 300.000 EUR zu haben.
Aufgrund sinkender Zinsen, steigender Mieten und einer stabilen Nachfrage könnten die Immobilienpreise 2025 weiter anziehen. Viele Haushalte haben jedoch weiterhin Schwierigkeiten, sich den Kauf zu leisten, vor allem in Großstädten.
Rückgang der Kreditzinsen
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat 2024 mehrfach die Zinsen gesenkt, zuletzt auf 3 %. Dadurch liegen die Kreditzinsen für zehnjährige Darlehen zwischen 3 und 3,5 %, was Immobilienkäufer deutlich entlastet.
Probleme im Neubau
Der Wohnungsneubau bleibt eine Herausforderung. Das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde klar verfehlt. Experten fordern Maßnahmen wie Steuerfreibeträge oder eine stärkere Neubauförderung, um den Wohnungsbau zu beleben.
Mieten weiter hoch
Angesichts des Wohnungsmangels in Deutschland erwarten Immobilienexperten 2025 kräftig steigende Mieten.
Erhöhung des Grundfreibetrags
Zum Jahresbeginn 2025 wurde der Grundfreibetrag für die Einkommensteuer angehoben. Statt der bisherigen 11.784 EUR beträgt er nun 12.084 EUR. Für Ehepaare wurde der Freibetrag entsprechend auf 24.168 EUR erhöht.
Steigende CO2-Preise
Der CO2-Preis ist im Zuge der Energiekrise weiter angestiegen. Zum 1. Januar 2025 wurde er von 45 EUR auf 55 EUR pro Tonne erhöht. Eine weitere Erhöhung ist bereits für das kommende Jahr geplant.
Umsetzung der Grundsteuerreform
Ab 2025 tritt die Grundsteuerreform in Kraft. Alte Berechnungen sind damit nicht mehr zulässig. Künftig erfolgt die Berechnung der Grundsteuer nach folgender Formel:
Grundsteuer = Immobilienwert oder Grundvermögen x Steuermesszahl x Hebesatz
Pflicht für dynamische Stromtarife
Seit Anfang 2025 sind Energieversorger verpflichtet, dynamische Stromtarife anzubieten. Damit orientieren sich die Strompreise künftig an den Schwankungen der Strombörse. Starre Stromtarife gehören der Vergangenheit an.
Steuerbefreiung für kleine Photovoltaik-Anlagen
Die Steuerbefreiung für kleine Photovoltaik-Anlagen bis 30 kWp wurde auf Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien ausgeweitet. Zuvor lag der Grenzwert für diese Gebäudetypen bei 15 kWp. Die Neuregelung gilt für Anlagen, die ab dem 1. Januar 2025 installiert, in Betrieb genommen oder erweitert werden.
Ausweitung der Solarpflicht
In mehreren Bundesländern wird 2025 die Solarpflicht eingeführt oder erweitert. Da keine bundesweite Regelung besteht, legen die Länder eigenständige Vorgaben fest. Dieser Trend, der bereits im Vorjahr begonnen hat, setzt sich fort.
Auslauf der Mietpreisbremse - Verlängerung geplant
Die Mietpreisbremse läuft 2025 in verschiedenen Bundesländern aus. In Berlin endet sie am 31. Mai, in Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg am 30. Juni. In Mecklenburg-Vorpommern läuft sie im September aus, gefolgt von Rheinland-Pfalz im Oktober sowie Hessen und Bremen im November.
In Bayern, Brandenburg, Sachsen, Niedersachsen und Thüringen endet die Regelung zum Jahresende. Eine Verlängerung der Mietpreisbremse ist jedoch vorgesehen – ein entsprechender Gesetzesentwurf liegt bereits vor.
Strengere Regelungen für Kamin- und Holzöfen
Zum 1. Januar 2025 wurden die Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid bei Kamin- und Holzöfen verschärft. Betroffen sind Geräte, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 eingebaut wurden.
Die neuen Grenzwerte betragen:
- Feinstaub: maximal 0,15 Gramm je Kubikmeter
- Kohlenmonoxid: maximal 4 Gramm je Kubikmeter
Einführung der E-Rechnungspflicht
Seit Anfang 2025 gilt für Unternehmer im B2B-Bereich die Pflicht, E-Rechnungen auszustellen. Dies betrifft auch Vermieter, die als Unternehmer tätig sind. Für Privatpersonen bleibt die klassische Papierrechnung weiterhin erlaubt.
Eine Übergangsfrist erlaubt die Nutzung von Papierrechnungen bis Ende 2026. Ab 2027 sind ausschließlich E-Rechnungen zulässig, wobei für Kleinstbeträge bis 250 EUR sowie bestimmte Leistungen Ausnahmen bestehen.
Installationspflicht für Smart Meter Gateways
Für bestimmte Haushalte gilt ab 2025 die Pflicht zum Einbau eines Smart Meter Gateways (SMGW).
Diese betrifft:
- Stromverbrauch zwischen 6.000 und 100.000 kWh/Jahr
- Stromerzeugende Anlagen mit 7 bis 100 kW Leistung (z. B. Photovoltaik)
- Haushalte mit steuerbaren Verbrauchseinrichtungen (z. B. Wärmepumpen oder E-Ladestationen)
Bis Ende 2025 müssen 20 % der betroffenen Haushalte ausgestattet sein, bis 2028 die Hälfte und bis 2030 fast alle. Der Messstellenbetreiber informiert die Betroffenen mindestens drei Monate vor der Installation.
Verbrauchsabhängige Abrechnung für Wärmepumpen
Ab dem 1. Oktober 2024 ist die verbrauchsabhängige Abrechnung bei Gebäuden mit Wärmepumpen verpflichtend. Vermieter müssen bis zum 30. September 2025 Verbrauchserfassungsgeräte installieren, da die bisherige verbrauchsunabhängige Abrechnung nicht mehr zulässig ist.
Neue Ansätze im Wohnungsbau
2025 wird die Wohngemeinnützigkeit wieder eingeführt, um den Bau von bezahlbarem Wohnraum zu fördern. Gemeinnützige Organisationen profitieren von Steuererleichterungen und günstigen Krediten, müssen aber hohe Dokumentationspflichten erfüllen.
Bürokratieentlastungsgesetz
Die Aufbewahrungsfrist für umsatzsteuerlich relevante Dokumente wird von 10 auf 8 Jahre verkürzt. Das betrifft gewerblich tätige Vermieter mit umsatzsteuerlicher Optierung.
Digitalisierte Belegeinsicht
Vermieter dürfen Belege zur Betriebskostenabrechnung digital bereitstellen. Es besteht kein Anspruch der Mieter auf Einsicht in Originaldokumente.
Neuerungen im Mietrecht
Widerspruch bei Kündigung: Mieter können Widerspruch in Textform (z. B. per E-Mail) statt in Schriftform einlegen. Gewerbemietverträge: Mietverträge mit Laufzeiten über einem Jahr können in Textform abgeschlossen werden. Schriftform entfällt.
Begrenzung von Modernisierungsumlagen
Modernisierungskosten dürfen ab 2025 nur noch zu maximal 6 % pro Jahr auf die Miete umgelegt werden. Außerdem wird die Mietsteigerung auf 2 EUR pro Quadratmeter begrenzt, wenn energetische Maßnahmen durchgeführt werden. Das bedeutet, dass eine energetische Sanierung bei einer 80 m²-Wohnung die Miete maximal um 160 EUR pro Jahr erhöhen darf.
Transparente Nebenkostenabrechnungen werden verpflichtend und fehlerhafte Abrechnungen können angefochten werden.
Zum Jahresbeginn 2025 wurde der Grundfreibetrag für die Einkommensteuer angehoben. Statt der bisherigen 11.784 EUR beträgt er nun 12.084 EUR. Für Ehepaare wurde der Freibetrag entsprechend auf 24.168 EUR erhöht.
Steigende CO2-Preise
Der CO2-Preis ist im Zuge der Energiekrise weiter angestiegen. Zum 1. Januar 2025 wurde er von 45 EUR auf 55 EUR pro Tonne erhöht. Eine weitere Erhöhung ist bereits für das kommende Jahr geplant.
Umsetzung der Grundsteuerreform
Ab 2025 tritt die Grundsteuerreform in Kraft. Alte Berechnungen sind damit nicht mehr zulässig. Künftig erfolgt die Berechnung der Grundsteuer nach folgender Formel:
Grundsteuer = Immobilienwert oder Grundvermögen x Steuermesszahl x Hebesatz
Pflicht für dynamische Stromtarife
Seit Anfang 2025 sind Energieversorger verpflichtet, dynamische Stromtarife anzubieten. Damit orientieren sich die Strompreise künftig an den Schwankungen der Strombörse. Starre Stromtarife gehören der Vergangenheit an.
Steuerbefreiung für kleine Photovoltaik-Anlagen
Die Steuerbefreiung für kleine Photovoltaik-Anlagen bis 30 kWp wurde auf Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien ausgeweitet. Zuvor lag der Grenzwert für diese Gebäudetypen bei 15 kWp. Die Neuregelung gilt für Anlagen, die ab dem 1. Januar 2025 installiert, in Betrieb genommen oder erweitert werden.
Ausweitung der Solarpflicht
In mehreren Bundesländern wird 2025 die Solarpflicht eingeführt oder erweitert. Da keine bundesweite Regelung besteht, legen die Länder eigenständige Vorgaben fest. Dieser Trend, der bereits im Vorjahr begonnen hat, setzt sich fort.
Auslauf der Mietpreisbremse - Verlängerung geplant
Die Mietpreisbremse läuft 2025 in verschiedenen Bundesländern aus. In Berlin endet sie am 31. Mai, in Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg am 30. Juni. In Mecklenburg-Vorpommern läuft sie im September aus, gefolgt von Rheinland-Pfalz im Oktober sowie Hessen und Bremen im November.
In Bayern, Brandenburg, Sachsen, Niedersachsen und Thüringen endet die Regelung zum Jahresende. Eine Verlängerung der Mietpreisbremse ist jedoch vorgesehen – ein entsprechender Gesetzesentwurf liegt bereits vor.
Strengere Regelungen für Kamin- und Holzöfen
Zum 1. Januar 2025 wurden die Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid bei Kamin- und Holzöfen verschärft. Betroffen sind Geräte, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 eingebaut wurden.
Die neuen Grenzwerte betragen:
- Feinstaub: maximal 0,15 Gramm je Kubikmeter
- Kohlenmonoxid: maximal 4 Gramm je Kubikmeter
Einführung der E-Rechnungspflicht
Seit Anfang 2025 gilt für Unternehmer im B2B-Bereich die Pflicht, E-Rechnungen auszustellen. Dies betrifft auch Vermieter, die als Unternehmer tätig sind. Für Privatpersonen bleibt die klassische Papierrechnung weiterhin erlaubt.
Eine Übergangsfrist erlaubt die Nutzung von Papierrechnungen bis Ende 2026. Ab 2027 sind ausschließlich E-Rechnungen zulässig, wobei für Kleinstbeträge bis 250 EUR sowie bestimmte Leistungen Ausnahmen bestehen.
Installationspflicht für Smart Meter Gateways
Für bestimmte Haushalte gilt ab 2025 die Pflicht zum Einbau eines Smart Meter Gateways (SMGW).
Diese betrifft:
- Stromverbrauch zwischen 6.000 und 100.000 kWh/Jahr
- Stromerzeugende Anlagen mit 7 bis 100 kW Leistung (z. B. Photovoltaik)
- Haushalte mit steuerbaren Verbrauchseinrichtungen (z. B. Wärmepumpen oder E-Ladestationen)
Bis Ende 2025 müssen 20 % der betroffenen Haushalte ausgestattet sein, bis 2028 die Hälfte und bis 2030 fast alle. Der Messstellenbetreiber informiert die Betroffenen mindestens drei Monate vor der Installation.
Verbrauchsabhängige Abrechnung für Wärmepumpen
Ab dem 1. Oktober 2024 ist die verbrauchsabhängige Abrechnung bei Gebäuden mit Wärmepumpen verpflichtend. Vermieter müssen bis zum 30. September 2025 Verbrauchserfassungsgeräte installieren, da die bisherige verbrauchsunabhängige Abrechnung nicht mehr zulässig ist.
Neue Ansätze im Wohnungsbau
2025 wird die Wohngemeinnützigkeit wieder eingeführt, um den Bau von bezahlbarem Wohnraum zu fördern. Gemeinnützige Organisationen profitieren von Steuererleichterungen und günstigen Krediten, müssen aber hohe Dokumentationspflichten erfüllen.
Bürokratieentlastungsgesetz
Die Aufbewahrungsfrist für umsatzsteuerlich relevante Dokumente wird von 10 auf 8 Jahre verkürzt. Das betrifft gewerblich tätige Vermieter mit umsatzsteuerlicher Optierung.
Digitalisierte Belegeinsicht
Vermieter dürfen Belege zur Betriebskostenabrechnung digital bereitstellen. Es besteht kein Anspruch der Mieter auf Einsicht in Originaldokumente.
Neuerungen im Mietrecht
Widerspruch bei Kündigung: Mieter können Widerspruch in Textform (z. B. per E-Mail) statt in Schriftform einlegen. Gewerbemietverträge: Mietverträge mit Laufzeiten über einem Jahr können in Textform abgeschlossen werden. Schriftform entfällt.
Begrenzung von Modernisierungsumlagen
Modernisierungskosten dürfen ab 2025 nur noch zu maximal 6 % pro Jahr auf die Miete umgelegt werden. Außerdem wird die Mietsteigerung auf 2 EUR pro Quadratmeter begrenzt, wenn energetische Maßnahmen durchgeführt werden. Das bedeutet, dass eine energetische Sanierung bei einer 80 m²-Wohnung die Miete maximal um 160 EUR pro Jahr erhöhen darf.
Transparente Nebenkostenabrechnungen werden verpflichtend und fehlerhafte Abrechnungen können angefochten werden.
Immobilien und Steuern
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG einem Grundstücksunternehmen im Rahmen einer Organschaft nicht zusteht, wenn es seine Grundstücke an eine andere Organgesellschaft verpachtet, die diese wiederum an Dritte außerhalb des Organkreises weitervermietet.
Im verhandelten Fall verpachteten mehrere Organgesellschaften ihre Immobilien an eine zentrale Managementgesellschaft (W-GmbH), die diese Immobilien an externe Mieter vermietete. Das Finanzamt lehnte die erweiterte Kürzung ab und gewährte lediglich die einfache Kürzung. Das Finanzgericht hingegen sprach der Klägerin die erweiterte Kürzung zu, was der BFH schließlich korrigierte.
Der BFH argumentierte, dass innerhalb des Organkreises nur die Geschäftsbeziehungen zwischen den Organgesellschaften relevant sind. Die Pachterträge der einen Gesellschaft werden durch die Pachtaufwendungen der anderen neutralisiert. Würde die erweiterte Kürzung angewandt, entstünde eine steuerliche Verzerrung, da Pachterträge steuerfrei wären, die korrespondierenden Aufwendungen jedoch steuermindernd abgezogen werden könnten. Solche inkonsistenten Effekte widersprechen den Regeln der Organschaft gemäß § 2 Abs. 2 S. 2 GewStG.
Quelle: PM BFH
Im verhandelten Fall verpachteten mehrere Organgesellschaften ihre Immobilien an eine zentrale Managementgesellschaft (W-GmbH), die diese Immobilien an externe Mieter vermietete. Das Finanzamt lehnte die erweiterte Kürzung ab und gewährte lediglich die einfache Kürzung. Das Finanzgericht hingegen sprach der Klägerin die erweiterte Kürzung zu, was der BFH schließlich korrigierte.
Der BFH argumentierte, dass innerhalb des Organkreises nur die Geschäftsbeziehungen zwischen den Organgesellschaften relevant sind. Die Pachterträge der einen Gesellschaft werden durch die Pachtaufwendungen der anderen neutralisiert. Würde die erweiterte Kürzung angewandt, entstünde eine steuerliche Verzerrung, da Pachterträge steuerfrei wären, die korrespondierenden Aufwendungen jedoch steuermindernd abgezogen werden könnten. Solche inkonsistenten Effekte widersprechen den Regeln der Organschaft gemäß § 2 Abs. 2 S. 2 GewStG.
Quelle: PM BFH
Beim Erwerb einer Wohnimmobilie durch Erbschaft oder Schenkung kann eine hohe Steuerbelastung entstehen. Bisher war es möglich, auf Antrag eine bis zu zehnjährige Stundung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu erhalten, sofern die Steuer nur durch den Verkauf der zu Wohnzwecken genutzten Immobilie bezahlt werden konnte. Diese Regelung galt jedoch nur für Grundstücke, die zum Zeitpunkt des Erwerbs bestimmte Voraussetzungen erfüllten.
Nun hat der Gesetzgeber die Stundungsregelung erweitert: Sie umfasst jetzt alle Wohnimmobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden, unabhängig von weiteren Kriterien wie vermietet oder selbst genutzt.
Im Erbfall wird die Steuerstundung zudem zinslos gewährt, was eine spürbare Entlastung für die Erben bedeutet.
Nun hat der Gesetzgeber die Stundungsregelung erweitert: Sie umfasst jetzt alle Wohnimmobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden, unabhängig von weiteren Kriterien wie vermietet oder selbst genutzt.
Im Erbfall wird die Steuerstundung zudem zinslos gewährt, was eine spürbare Entlastung für die Erben bedeutet.
Erneuerbare Energien
Die Bundesregierung plant mit dem neuen Gebäudetyp-E-Gesetz eine Vereinfachung und Beschleunigung des Wohnungsbaus, um die Baukosten zu senken und den Wohnungsmangel zu bekämpfen. Der Gesetzentwurf bringt Änderungen im Bauvertragsrecht und ist Teil der Wachstumsinitiative der Bundesregierung. Das Ziel: Innovativer, kostengünstiger und effizienter bauen.
Die wichtigsten Neuerungen:
1. Flexiblere Bauvorgaben: Bauleistungen, die lediglich Komfort- oder Ausstattungsstandards betreffen, werden nicht mehr automatisch Bestandteil eines Bauvertrags. Auch Vorschriften, die innovative oder nachhaltige Bauweisen erschweren, sollen nicht mehr bindend sein.
2. Abweichungen von Regeln der Technik: Fachkundige Bauunternehmer können künftig ohne umfassende Aufklärung des Auftraggebers von anerkannten technischen Regeln abweichen. Solange die Abweichung gewisse Voraussetzungen erfüllt, wird sie nicht automatisch als Baumangel gewertet.
3. Effizienterer Materialeinsatz und geringere Kosten: *Der Verzicht auf unnötige Standards ermöglicht geringere Planungs- und Baukosten sowie einen effizienteren Umgang mit Baumaterialien.
Vorteile des Gebäudetyps E:
- Einfachheit und Schnelligkeit: Planung und Bauprozesse werden deutlich vereinfacht.
- Kostenreduktion: Unnötige Standards werden gestrichen, ohne Qualität und Sicherheit zu beeinträchtigen.
- Vielfältige Anwendung: Das Konzept eignet sich sowohl für Neubauten als auch für Bestandsgebäude.
Hohe Baukosten sind in Deutschland ein zentraler Grund für den Wohnungsmangel. Das Gebäudetyp-E-Gesetz soll dies ändern und den Weg für kostengünstigen Wohnungsbau ebnen.
Quelle: www.bundesregierung.de
Die wichtigsten Neuerungen:
1. Flexiblere Bauvorgaben: Bauleistungen, die lediglich Komfort- oder Ausstattungsstandards betreffen, werden nicht mehr automatisch Bestandteil eines Bauvertrags. Auch Vorschriften, die innovative oder nachhaltige Bauweisen erschweren, sollen nicht mehr bindend sein.
2. Abweichungen von Regeln der Technik: Fachkundige Bauunternehmer können künftig ohne umfassende Aufklärung des Auftraggebers von anerkannten technischen Regeln abweichen. Solange die Abweichung gewisse Voraussetzungen erfüllt, wird sie nicht automatisch als Baumangel gewertet.
3. Effizienterer Materialeinsatz und geringere Kosten: *Der Verzicht auf unnötige Standards ermöglicht geringere Planungs- und Baukosten sowie einen effizienteren Umgang mit Baumaterialien.
Vorteile des Gebäudetyps E:
- Einfachheit und Schnelligkeit: Planung und Bauprozesse werden deutlich vereinfacht.
- Kostenreduktion: Unnötige Standards werden gestrichen, ohne Qualität und Sicherheit zu beeinträchtigen.
- Vielfältige Anwendung: Das Konzept eignet sich sowohl für Neubauten als auch für Bestandsgebäude.
Hohe Baukosten sind in Deutschland ein zentraler Grund für den Wohnungsmangel. Das Gebäudetyp-E-Gesetz soll dies ändern und den Weg für kostengünstigen Wohnungsbau ebnen.
Quelle: www.bundesregierung.de
Das BMF hat das aktualisierte Muster für die von Fachunternehmen und Personen mit Ausstellungsberechtigung nach § 88 GEG auszustellenden Bescheinigungen für energetische Gebäudesanierung veröffentlicht: https://www.tinyurl.com/3p2su8xe
Immobilien und Recht
Der BGH hat entschieden, dass Wohnungseigentümer bei einem „steckengebliebenen Bau“ grundsätzlich Anspruch auf die plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haben. Dieser Anspruch entfällt jedoch, wenn die Erfüllung unzumutbar ist, z. B. bei erheblichen Kostensteigerungen.
Sachlage: Die Klägerin ist Mitglied einer WEG, die schon vor Fertigstellung eines Neubaus besteht. Das geplante Gebäude konnte aufgrund der Insolvenz der Generalbauunternehmerin nicht fertiggestellt werden. Das Bauvorhaben blieb während der Abrissarbeiten stehen. Anträge der Klägerin zur Fortführung des Bauvorhabens wurden von der Eigentümerversammlung abgelehnt, was zu einer Klage führte.
Wesentliche Entscheidungsgründe: Es besteht ein Anspruch auf plangerechte Errichtung, d. h. jeder Wohnungseigentümer kann im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum in den Zustand versetzt wird, der der Teilungserklärung entspricht. Dies gilt auch bei unfertigen Gebäuden.
Keine analoge Anwendung von § 22 WEG: Der Paragraf, der den Wiederaufbau zerstörter Gebäude regelt, ist auf „steckengebliebene Bauten“ nicht anwendbar. Es fehlt an einer Regelungslücke, und die Vorschrift betrifft nur bereits errichtete Gebäude.
Der Anspruch entfällt, wenn seine Erfüllung den Wohnungseigentümern unzumutbar ist. Kriterien dafür sind: Fertigstellungsgrad des Gebäudes, Umfang der notwendigen Arbeiten, Höhe der zusätzlichen Investitionen (Kostensteigerungen von über 50 % des ursprünglich geplanten Budgets deuten auf Unzumutbarkeit hin, sind aber keine starre Grenze).
Wirtschaftlich sinnvolle Alternativen, wie ein Verkauf des unfertigen Gebäudes an einen Investor, können eine Lösung darstellen. Die Interessen einzelner Bauwilliger müssen gegenüber den Interessen einer Mehrheit, die verkaufen möchte, abgewogen werden.
Das Berufungsgericht muss den Fall neu prüfen und eine umfassende Abwägung der Umstände vornehmen. Dabei sind Kosten, Fertigstellungsgrad und mögliche Alternativen entscheidend.
Quelle: BGH, Pressemitteilung v. 20. Dezember 2024
Sachlage: Die Klägerin ist Mitglied einer WEG, die schon vor Fertigstellung eines Neubaus besteht. Das geplante Gebäude konnte aufgrund der Insolvenz der Generalbauunternehmerin nicht fertiggestellt werden. Das Bauvorhaben blieb während der Abrissarbeiten stehen. Anträge der Klägerin zur Fortführung des Bauvorhabens wurden von der Eigentümerversammlung abgelehnt, was zu einer Klage führte.
Wesentliche Entscheidungsgründe: Es besteht ein Anspruch auf plangerechte Errichtung, d. h. jeder Wohnungseigentümer kann im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum in den Zustand versetzt wird, der der Teilungserklärung entspricht. Dies gilt auch bei unfertigen Gebäuden.
Keine analoge Anwendung von § 22 WEG: Der Paragraf, der den Wiederaufbau zerstörter Gebäude regelt, ist auf „steckengebliebene Bauten“ nicht anwendbar. Es fehlt an einer Regelungslücke, und die Vorschrift betrifft nur bereits errichtete Gebäude.
Der Anspruch entfällt, wenn seine Erfüllung den Wohnungseigentümern unzumutbar ist. Kriterien dafür sind: Fertigstellungsgrad des Gebäudes, Umfang der notwendigen Arbeiten, Höhe der zusätzlichen Investitionen (Kostensteigerungen von über 50 % des ursprünglich geplanten Budgets deuten auf Unzumutbarkeit hin, sind aber keine starre Grenze).
Wirtschaftlich sinnvolle Alternativen, wie ein Verkauf des unfertigen Gebäudes an einen Investor, können eine Lösung darstellen. Die Interessen einzelner Bauwilliger müssen gegenüber den Interessen einer Mehrheit, die verkaufen möchte, abgewogen werden.
Das Berufungsgericht muss den Fall neu prüfen und eine umfassende Abwägung der Umstände vornehmen. Dabei sind Kosten, Fertigstellungsgrad und mögliche Alternativen entscheidend.
Quelle: BGH, Pressemitteilung v. 20. Dezember 2024
Das Amtsgericht Hamburg hat klargestellt, dass Mieter das Recht haben, Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung zu nehmen, ohne unzumutbare Entfernungen zurücklegen zu müssen.
Im Streitfall um die Rückzahlung einer Mietkaution von 2.565,45 EUR entschied das Gericht zugunsten der Klägerin, einer Erbin der verstorbenen Mieterin, und verpflichtete die Vermieterin, 1.159,65 EUR zuzüglich Zinsen zu zahlen.
Ein zentraler Aspekt des Urteils war das Recht der Mieterin auf Einsicht in die Belege der Betriebskosten. Die Klägerin hatte Einwände gegen die Nachzahlung aus der Abrechnung für 2021 erhoben und hielt diese zurück, während sie die Vermieterin aufforderte, ihr die Einsicht in die vollständigen Belege zu gewähren. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, die Belege einer Nebenkostenabrechnung unaufgefordert beizufügen, muss aber nach Aufforderung Einsicht gewähren. Dabei ist es dem Mieter nicht zuzumuten, weite Strecken zurückzulegen, um die Belege einzusehen. Im vorliegenden Fall entschied das Gericht, dass die Einsicht in Hamburg ermöglicht werden muss, da die Wohnung dort liegt.
Andere Gerichte haben ähnlich geurteilt: Der Vermieter ist verpflichtet, Einsichtnahme am Standort der Mietwohnung zu ermöglichen, wenn sein Wohnsitz weit entfernt ist. Das Amtsgericht Wuppertal entschied 2020, dass der Vermieter bei Abwesenheit eine Einsicht vor Ort arrangieren muss. Das Amtsgericht Höxter erklärte es 2021 für unzumutbar, dass Mieter für Belegeinsicht 65 km fahren müssen.
Wichtig:
Die Belegeinsicht umfasst nicht nur Rechnungen, sondern auch Verträge, Leistungsverzeichnisse, Überweisungsbelege und Daten zu Flächen und Verbrauch anderer Wohnungen. Vom Vermieter selbst erstellte Tabellen sind als Nachweise unzureichend.
Mieter haben üblicherweise zwölf Monate ab Erhalt der Abrechnung Zeit, Einsicht in die Belege zu nehmen und Einwände zu erheben.
Im Streitfall um die Rückzahlung einer Mietkaution von 2.565,45 EUR entschied das Gericht zugunsten der Klägerin, einer Erbin der verstorbenen Mieterin, und verpflichtete die Vermieterin, 1.159,65 EUR zuzüglich Zinsen zu zahlen.
Ein zentraler Aspekt des Urteils war das Recht der Mieterin auf Einsicht in die Belege der Betriebskosten. Die Klägerin hatte Einwände gegen die Nachzahlung aus der Abrechnung für 2021 erhoben und hielt diese zurück, während sie die Vermieterin aufforderte, ihr die Einsicht in die vollständigen Belege zu gewähren. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, die Belege einer Nebenkostenabrechnung unaufgefordert beizufügen, muss aber nach Aufforderung Einsicht gewähren. Dabei ist es dem Mieter nicht zuzumuten, weite Strecken zurückzulegen, um die Belege einzusehen. Im vorliegenden Fall entschied das Gericht, dass die Einsicht in Hamburg ermöglicht werden muss, da die Wohnung dort liegt.
Andere Gerichte haben ähnlich geurteilt: Der Vermieter ist verpflichtet, Einsichtnahme am Standort der Mietwohnung zu ermöglichen, wenn sein Wohnsitz weit entfernt ist. Das Amtsgericht Wuppertal entschied 2020, dass der Vermieter bei Abwesenheit eine Einsicht vor Ort arrangieren muss. Das Amtsgericht Höxter erklärte es 2021 für unzumutbar, dass Mieter für Belegeinsicht 65 km fahren müssen.
Wichtig:
Die Belegeinsicht umfasst nicht nur Rechnungen, sondern auch Verträge, Leistungsverzeichnisse, Überweisungsbelege und Daten zu Flächen und Verbrauch anderer Wohnungen. Vom Vermieter selbst erstellte Tabellen sind als Nachweise unzureichend.
Mieter haben üblicherweise zwölf Monate ab Erhalt der Abrechnung Zeit, Einsicht in die Belege zu nehmen und Einwände zu erheben.