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Marktlage Immobilien
Marktlage im 2. Quartal 2025
Nach einer längeren Phase rückläufiger Preise seit Ende 2022 hat sich der deutsche Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2025 spürbar stabilisiert und zeigt wieder einen klaren Aufwärtstrend. Im 1. Quartal 2025 sind die Preise für Wohnimmobilien im Bundesdurchschnitt um 3,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal und um 1,4 % gegenüber dem Vorquartal gestiegen. Damit setzt sich der bereits im letzten Quartal 2024 begonnene Preisanstieg fort.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Bestandswohnungen kletterten im Vergleich zum Vorquartal um 1,1 % auf 2.545 EUR pro Quadratmeter. Eigentumswohnungen kosten im Schnitt rund 3.400 EUR/m², Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand etwa 2.993 EUR/m².
Besonders ausgeprägt war der Preisanstieg in den kreisfreien Großstädten, wo Wohnungen im Jahresvergleich um 6,1 % teurer wurden. Auch in anderen Regionen zogen die Preise wieder an, wenn auch moderater.
Preistreiber und Marktdynamik
- Wohnungsnot und Angebotsknappheit: Die Fertigstellung neuer Wohnungen bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück. 2025 werden voraussichtlich nur etwa 175.000 neue Wohnungen gebaut – das Ziel der Bundesregierung liegt bei 400.000. Das knappe Angebot sorgt für anhaltenden Preisdruck.
- Nachholeffekte: Viele Kaufinteressenten, die ihre Pläne in den Jahren 2022/2023 wegen hoher Zinsen aufgeschoben hatten, kehren nun auf den Markt zurück.
- Zinsentwicklung: Die Bauzinsen haben sich nach dem Anstieg 2022 stabilisiert und bewegen sich aktuell zwischen 3,5 und 4,1 %. Die jüngste Leitzinssenkung der EZB sorgt für eine leichte Entspannung, eine spürbare Entlastung bei den Bauzinsen ist jedoch nicht zu erwarten.
- Regionale Unterschiede: Während Immobilien in gefragten Lagen und mit guter Energieeffizienz weiter zulegen, bleiben ältere Objekte mit Sanierungsbedarf preislich unter Druck.
Ausblick auf das 3. Quartal 2025
Die meisten Experten erwarten, dass sich der moderate Aufwärtstrend im 3. Quartal fortsetzt. Prognosen gehen von einem Preisanstieg zwischen 1 und 3 % für das Gesamtjahr aus, in Einzelfällen – etwa in Großstädten oder bei besonders gefragten Objekten – sind auch höhere Zuwächse möglich.
- Nachfrage bleibt hoch: Die strukturelle Knappheit an Wohnraum und die stabile Nachfrage dürften die Preise weiter stützen.
- Keine Rückkehr zum Boom: Von der Euphorie der Jahre vor 2022 ist der Markt weit entfernt. Die Preissteigerungen verlaufen deutlich moderater und die Kaufnebenkosten sowie energetische Anforderungen bleiben Herausforderungen für Käufer.
- Regionale Differenzierung: Während in Metropolregionen mit weiter steigenden Preisen zu rechnen ist, könnten ländliche Regionen und Objekte mit schlechter Energieeffizienz auch im 3. Quartal hinter dem Trend zurückbleiben.
Nach einer längeren Phase rückläufiger Preise seit Ende 2022 hat sich der deutsche Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2025 spürbar stabilisiert und zeigt wieder einen klaren Aufwärtstrend. Im 1. Quartal 2025 sind die Preise für Wohnimmobilien im Bundesdurchschnitt um 3,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal und um 1,4 % gegenüber dem Vorquartal gestiegen. Damit setzt sich der bereits im letzten Quartal 2024 begonnene Preisanstieg fort.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Bestandswohnungen kletterten im Vergleich zum Vorquartal um 1,1 % auf 2.545 EUR pro Quadratmeter. Eigentumswohnungen kosten im Schnitt rund 3.400 EUR/m², Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand etwa 2.993 EUR/m².
Besonders ausgeprägt war der Preisanstieg in den kreisfreien Großstädten, wo Wohnungen im Jahresvergleich um 6,1 % teurer wurden. Auch in anderen Regionen zogen die Preise wieder an, wenn auch moderater.
Preistreiber und Marktdynamik
- Wohnungsnot und Angebotsknappheit: Die Fertigstellung neuer Wohnungen bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück. 2025 werden voraussichtlich nur etwa 175.000 neue Wohnungen gebaut – das Ziel der Bundesregierung liegt bei 400.000. Das knappe Angebot sorgt für anhaltenden Preisdruck.
- Nachholeffekte: Viele Kaufinteressenten, die ihre Pläne in den Jahren 2022/2023 wegen hoher Zinsen aufgeschoben hatten, kehren nun auf den Markt zurück.
- Zinsentwicklung: Die Bauzinsen haben sich nach dem Anstieg 2022 stabilisiert und bewegen sich aktuell zwischen 3,5 und 4,1 %. Die jüngste Leitzinssenkung der EZB sorgt für eine leichte Entspannung, eine spürbare Entlastung bei den Bauzinsen ist jedoch nicht zu erwarten.
- Regionale Unterschiede: Während Immobilien in gefragten Lagen und mit guter Energieeffizienz weiter zulegen, bleiben ältere Objekte mit Sanierungsbedarf preislich unter Druck.
Ausblick auf das 3. Quartal 2025
Die meisten Experten erwarten, dass sich der moderate Aufwärtstrend im 3. Quartal fortsetzt. Prognosen gehen von einem Preisanstieg zwischen 1 und 3 % für das Gesamtjahr aus, in Einzelfällen – etwa in Großstädten oder bei besonders gefragten Objekten – sind auch höhere Zuwächse möglich.
- Nachfrage bleibt hoch: Die strukturelle Knappheit an Wohnraum und die stabile Nachfrage dürften die Preise weiter stützen.
- Keine Rückkehr zum Boom: Von der Euphorie der Jahre vor 2022 ist der Markt weit entfernt. Die Preissteigerungen verlaufen deutlich moderater und die Kaufnebenkosten sowie energetische Anforderungen bleiben Herausforderungen für Käufer.
- Regionale Differenzierung: Während in Metropolregionen mit weiter steigenden Preisen zu rechnen ist, könnten ländliche Regionen und Objekte mit schlechter Energieeffizienz auch im 3. Quartal hinter dem Trend zurückbleiben.
Immobilien und Steuern
Mit Urteil vom 11. März 2025 (Az. IX R 17/24) hat der BFH eine für Immobilienbesitzer und deren Familienangehörige wegweisende Entscheidung getroffen: Auch bei teilentgeltlicher Übertragung einer Immobilie - etwa bei Verkauf oder Übertragung unter Verkehrswert, insbesondere an Angehörige - ist der Vorgang für die Berechnung des privaten Veräußerungsgewinns nach § 23 EStG aufzuteilen. Das gilt selbst dann, wenn das gezahlte Entgelt unter den ursprünglichen Anschaffungskosten liegt.
Hintergrund des Urteils:
Im entschiedenen Fall hatte ein Vater ein Grundstück, das er 2014 erworben hatte, im Jahr 2019 an seine Tochter übertragen. Die Tochter zahlte kein Geld, übernahm aber die noch offene Bankverbindlichkeit in Höhe von 115.000 EUR, während der Verkehrswert des Grundstücks bei 210.000 EUR lag. Das Finanzamt wertete die Übertragung als teilentgeltlich und setzte für den entgeltlichen Teil einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn an, da die Übertragung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) erfolgte.
Kernaussagen des BFH
Strenge Trennungstheorie:
Der BFH bestätigt, dass bei teilentgeltlichen Übertragungen eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis von Gegenleistung (z. B. Schuldübernahme) zum Verkehrswert erfolgen muss. Der entgeltliche Teil ist als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, der unentgeltliche Teil unterliegt ggf. der Schenkungsteuer.
Steuerpflicht auch unter Anschaffungskosten:
Entscheidend ist, dass auch dann ein steuerpflichtiger Vorgang vorliegt, wenn das gezahlte Entgelt (z. B. die übernommene Schuld) unter den historischen Anschaffungskosten des Veräußerers liegt. Ein realisierter Wertzuwachs ist für die Besteuerung des entgeltlichen Teils nicht erforderlich.
Keine teleologische Reduktion:
Der BFH lehnt eine einschränkende Auslegung ab, die die Besteuerung solcher Fälle ausschließen würde. Maßgeblich ist allein die objektive Wertermittlung, nicht die subjektive Sicht der Beteiligten oder familiäre Motive.
Auswirkungen für die Praxis
Dokumentation:
Bei Übertragungen innerhalb der Zehnjahresfrist sollte der Verkehrswert der Immobilie sowie die Höhe der Gegenleistung (z. B. übernommene Verbindlichkeiten) exakt dokumentiert werden.
Steuerliche Beratung:
Selbst scheinbar unentgeltliche Übertragungen - etwa im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge mit Schuldübernahme - können zu einer Einkommensteuerpflicht führen. Eine frühzeitige steuerliche Beratung ist ratsam.
Keine Doppelbesteuerung:
Der entgeltliche Teil unterliegt der Einkommensteuer, der unentgeltliche Teil ggf. der Schenkungsteuer. Eine Doppelbesteuerung ist ausgeschlossen.
Fazit:
Das BFH-Urteil schafft Klarheit: Auch bei Übertragungen unterhalb der Anschaffungskosten ist der entgeltliche Teil steuerpflichtig. Immobilienbesitzer sollten geplante Übertragungen sorgfältig prüfen und steuerlich begleiten lassen, um unerwartete Steuerbelastungen zu vermeiden.
Quelle: BFH
Hintergrund des Urteils:
Im entschiedenen Fall hatte ein Vater ein Grundstück, das er 2014 erworben hatte, im Jahr 2019 an seine Tochter übertragen. Die Tochter zahlte kein Geld, übernahm aber die noch offene Bankverbindlichkeit in Höhe von 115.000 EUR, während der Verkehrswert des Grundstücks bei 210.000 EUR lag. Das Finanzamt wertete die Übertragung als teilentgeltlich und setzte für den entgeltlichen Teil einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn an, da die Übertragung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) erfolgte.
Kernaussagen des BFH
Strenge Trennungstheorie:
Der BFH bestätigt, dass bei teilentgeltlichen Übertragungen eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis von Gegenleistung (z. B. Schuldübernahme) zum Verkehrswert erfolgen muss. Der entgeltliche Teil ist als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, der unentgeltliche Teil unterliegt ggf. der Schenkungsteuer.
Steuerpflicht auch unter Anschaffungskosten:
Entscheidend ist, dass auch dann ein steuerpflichtiger Vorgang vorliegt, wenn das gezahlte Entgelt (z. B. die übernommene Schuld) unter den historischen Anschaffungskosten des Veräußerers liegt. Ein realisierter Wertzuwachs ist für die Besteuerung des entgeltlichen Teils nicht erforderlich.
Keine teleologische Reduktion:
Der BFH lehnt eine einschränkende Auslegung ab, die die Besteuerung solcher Fälle ausschließen würde. Maßgeblich ist allein die objektive Wertermittlung, nicht die subjektive Sicht der Beteiligten oder familiäre Motive.
Auswirkungen für die Praxis
Dokumentation:
Bei Übertragungen innerhalb der Zehnjahresfrist sollte der Verkehrswert der Immobilie sowie die Höhe der Gegenleistung (z. B. übernommene Verbindlichkeiten) exakt dokumentiert werden.
Steuerliche Beratung:
Selbst scheinbar unentgeltliche Übertragungen - etwa im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge mit Schuldübernahme - können zu einer Einkommensteuerpflicht führen. Eine frühzeitige steuerliche Beratung ist ratsam.
Keine Doppelbesteuerung:
Der entgeltliche Teil unterliegt der Einkommensteuer, der unentgeltliche Teil ggf. der Schenkungsteuer. Eine Doppelbesteuerung ist ausgeschlossen.
Fazit:
Das BFH-Urteil schafft Klarheit: Auch bei Übertragungen unterhalb der Anschaffungskosten ist der entgeltliche Teil steuerpflichtig. Immobilienbesitzer sollten geplante Übertragungen sorgfältig prüfen und steuerlich begleiten lassen, um unerwartete Steuerbelastungen zu vermeiden.
Quelle: BFH
Die spanische Regierung will 2025 eine Sondersteuer von 100 % auf Immobilienkäufe durch Nicht-EU-Ausländer einführen. Damit würde sich der Kaufpreis für diese Käufer verdoppeln - ein faktisches Kaufverbot. Ziel ist es, den Wohnungsmarkt in beliebten Regionen wie Madrid, Barcelona und den Balearen zu entlasten. Die Regelung betrifft nur Nicht-EU-Bürger; EU-Bürger wären ausgenommen. Experten kritisieren das Vorhaben als überzogen und wirtschaftlich riskant. Der Gesetzentwurf ist noch nicht beschlossen.
Mit den extremen Sommertemperaturen rückt Hitzeschutz bei Wohnimmobilien in den Fokus. Maßnahmen wie helle Fassaden, moderne Sonnenschutzverglasungen, Jalousien, Markisen oder Dachbegrünungen helfen, Gebäude kühl zu halten und den Immobilienwert zu steigern. Für viele dieser Maßnahmen gibt es staatliche Förderprogramme.
Förderfähige Maßnahmen:
• Außenliegende Sonnenschutzsysteme (z. B. Rollläden, Jalousien, Markisen) mit automatischer Steuerung
• Dachbegrünung, Dämmung, Fensteraustausch, energieeffiziente Lüftungsanlagen
• Energieberatung und Baubegleitung
Förderung über BAFA und KfW:
• BAFA-Zuschuss: 15 % der Kosten (max. 30.000 EUR pro Jahr und Wohneinheit), mit Sanierungsfahrplan bis zu 20 %.
• KfW-Ergänzungskredit: Bis zu 120.000 EUR pro Wohneinheit, kombinierbar mit BAFA-Zuschuss.
• Für umfassende Sanierungen mit Effizienzhaus-Standard sind noch höhere Kredite und Tilgungszuschüsse möglich.
Steuerliche Förderung:
Alternativ können Eigentümer bis zu 20 % der Sanierungskosten (max. 40.000 EUR) über drei Jahre von der Einkommensteuer absetzen.
Wichtig: Die Förderung muss vor Beginn der Maßnahmen beantragt werden. Das Gebäude muss mindestens zehn Jahre alt und selbst bewohnt sein, die Arbeiten ein Fachunternehmen ausführen.
Förderfähige Maßnahmen:
• Außenliegende Sonnenschutzsysteme (z. B. Rollläden, Jalousien, Markisen) mit automatischer Steuerung
• Dachbegrünung, Dämmung, Fensteraustausch, energieeffiziente Lüftungsanlagen
• Energieberatung und Baubegleitung
Förderung über BAFA und KfW:
• BAFA-Zuschuss: 15 % der Kosten (max. 30.000 EUR pro Jahr und Wohneinheit), mit Sanierungsfahrplan bis zu 20 %.
• KfW-Ergänzungskredit: Bis zu 120.000 EUR pro Wohneinheit, kombinierbar mit BAFA-Zuschuss.
• Für umfassende Sanierungen mit Effizienzhaus-Standard sind noch höhere Kredite und Tilgungszuschüsse möglich.
Steuerliche Förderung:
Alternativ können Eigentümer bis zu 20 % der Sanierungskosten (max. 40.000 EUR) über drei Jahre von der Einkommensteuer absetzen.
Wichtig: Die Förderung muss vor Beginn der Maßnahmen beantragt werden. Das Gebäude muss mindestens zehn Jahre alt und selbst bewohnt sein, die Arbeiten ein Fachunternehmen ausführen.
Mehr Geld für die Staatskasse - das wollen die Grünen durch den Wegfall von Steuerbegünstigungen im Immobilienbereich erreichen. Erwartet wird hier ein Mehr für den Fiskus von sechs Milliarden EUR. Bislang muss der Gewinn aus dem Verkauf einer nicht selbst genutzten Wohnimmobilie nicht versteuert werden, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf des Objektes eine zehnjährige Frist liegt. Maßgebend für die Berechnung der 10-Jahres-Frist ist jeweils das Datum des Kaufvertrages.
Der Vorschlag der Grünen beabsichtigt die Abschaffung der 10-Jahres-Frist. Wer also zukünftig eine fremd genutzte Immobilie (z. B. Vermietungsobjekt) veräußern möchte, muss den Verkaufserlös unabhängig von der Besitzdauer stets versteuern. Ob der Vorschlag der Grünen auf Zustimmung im Bundesrat und Bundestag stößt, bleibt abzuwarten.
Der Vorschlag der Grünen beabsichtigt die Abschaffung der 10-Jahres-Frist. Wer also zukünftig eine fremd genutzte Immobilie (z. B. Vermietungsobjekt) veräußern möchte, muss den Verkaufserlös unabhängig von der Besitzdauer stets versteuern. Ob der Vorschlag der Grünen auf Zustimmung im Bundesrat und Bundestag stößt, bleibt abzuwarten.
Erneuerbare Energien
Mit Urteil vom März 2025 (Az. BGH VIII ZR 23/25) hat der Bundesgerichtshof entschieden: Wer eine Immobilie kauft oder erbt, haftet für die Umsetzung aller energetischen Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) - auch für Versäumnisse des Vorbesitzers.
Was bedeutet das konkret?
• Nach jedem Eigentümerwechsel - ob Kauf, Erbschaft oder Schenkung - muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren bestimmte energetische Maßnahmen durchführen.
• Zu den Pflichtmaßnahmen zählen der Austausch alter Heizkessel, die Dämmung von Dächern oder obersten Geschossdecken sowie die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren.
• Die Frist beginnt mit dem Tag der Grundbucheintragung.
Ausnahmen gelten etwa für selbstgenutzte Immobilien, die seit 2002 bewohnt werden, oder für denkmalgeschützte Gebäude.
Praxis-Tipp:
Vor dem Immobilienkauf sollte immer geprüft werden, ob Sanierungspflichten bestehen, da die Kosten erheblich sein können. Käufer übernehmen die volle Verantwortung - unabhängig davon, ob der Vorbesitzer die Maßnahmen versäumt hat.
Das Urteil unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung und Beratung beim Eigentumserwerb.
Was bedeutet das konkret?
• Nach jedem Eigentümerwechsel - ob Kauf, Erbschaft oder Schenkung - muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren bestimmte energetische Maßnahmen durchführen.
• Zu den Pflichtmaßnahmen zählen der Austausch alter Heizkessel, die Dämmung von Dächern oder obersten Geschossdecken sowie die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren.
• Die Frist beginnt mit dem Tag der Grundbucheintragung.
Ausnahmen gelten etwa für selbstgenutzte Immobilien, die seit 2002 bewohnt werden, oder für denkmalgeschützte Gebäude.
Praxis-Tipp:
Vor dem Immobilienkauf sollte immer geprüft werden, ob Sanierungspflichten bestehen, da die Kosten erheblich sein können. Käufer übernehmen die volle Verantwortung - unabhängig davon, ob der Vorbesitzer die Maßnahmen versäumt hat.
Das Urteil unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung und Beratung beim Eigentumserwerb.
2025 beschäftigen sich deutsche Gerichte verstärkt mit der Brandgefahr und Sicherheitsrisiken von Batteriespeichern für Solaranlagen. Mehrere Urteile stärken dabei die Rechte von Verbrauchern:
Die Landgerichte Heidelberg, Stade und Bielefeld haben entschieden, dass gedrosselte oder sicherheitsgefährdete Batteriespeicher einen erheblichen Sachmangel darstellen. Käufer können in solchen Fällen vom Vertrag zurücktreten und erhalten den Kaufpreis zurück.
Die Gerichte betonen, dass auch nachträgliche Leistungsbeschränkungen - etwa zur Risikominimierung bei Brandgefahr - unzulässig sind, wenn dadurch die vertraglich zugesicherte Funktion nicht mehr erfüllt wird.
Montagefehler und bekannte Brandrisiken erhöhen die Anforderungen an Händler und Hersteller. Sie müssen für die Sicherheit und volle Funktion der Speicher einstehen.
Betreiber von PV-Anlagen mit Batteriespeicher müssen erhöhte Sicherheitsanforderungen beachten und sollten auf regelmäßige Wartung und aktuelle Software-Updates achten.
Fazit:
Gerichte stellen klar: Bei Sicherheitsmängeln oder Brandgefahr haben Verbraucher weitreichende Rechte. Händler und Hersteller sind verpflichtet, mangelhafte oder riskante Speicher zurückzunehmen und für Schäden zu haften. Betreiber sollten bei Problemen schnell handeln und ihre Ansprüche prüfen lassen.
Die Landgerichte Heidelberg, Stade und Bielefeld haben entschieden, dass gedrosselte oder sicherheitsgefährdete Batteriespeicher einen erheblichen Sachmangel darstellen. Käufer können in solchen Fällen vom Vertrag zurücktreten und erhalten den Kaufpreis zurück.
Die Gerichte betonen, dass auch nachträgliche Leistungsbeschränkungen - etwa zur Risikominimierung bei Brandgefahr - unzulässig sind, wenn dadurch die vertraglich zugesicherte Funktion nicht mehr erfüllt wird.
Montagefehler und bekannte Brandrisiken erhöhen die Anforderungen an Händler und Hersteller. Sie müssen für die Sicherheit und volle Funktion der Speicher einstehen.
Betreiber von PV-Anlagen mit Batteriespeicher müssen erhöhte Sicherheitsanforderungen beachten und sollten auf regelmäßige Wartung und aktuelle Software-Updates achten.
Fazit:
Gerichte stellen klar: Bei Sicherheitsmängeln oder Brandgefahr haben Verbraucher weitreichende Rechte. Händler und Hersteller sind verpflichtet, mangelhafte oder riskante Speicher zurückzunehmen und für Schäden zu haften. Betreiber sollten bei Problemen schnell handeln und ihre Ansprüche prüfen lassen.
Immobilien und Recht
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat im April 2025 entschieden: Auch bei jahrelanger unklarer Erbfolge müssen Erben Nachzahlungszinsen zahlen - ein Erlass aus Billigkeitsgründen ist ausgeschlossen.
Im Streitfall erhielt ein Erbe erst Jahre nach dem Tod des Erblassers einen Erbschein, wodurch die Steuerbescheide und damit hohe Nachzahlungszinsen für mehrere Jahre erst verspätet erlassen wurden. Der Erbe beantragte einen Zins-Erlass, da er auf die Verzögerung keinen Einfluss hatte. Finanzamt und Gerichte lehnten ab.
Der BFH stellte klar: Die Zinsregelung (§ 233a AO) gilt unabhängig davon, ob der Erbe tatsächlich einen Liquiditätsvorteil hatte. Entscheidend ist der gesetzlich unterstellte Vorteil durch die spätere Steuerzahlung. Auch fehlende Nutzungsmöglichkeiten des Nachlasses oder die Dauer des Erbscheinverfahrens ändern daran nichts.
Fazit:
Selbst bei langwierigen Erbstreitigkeiten besteht kein Anspruch auf Zinserlass. Erben sollten sich frühzeitig über mögliche Zinsbelastungen informieren.
Quelle: BFH, Urteil v. 9.4.2025, X R 12/21; veröffentlicht am 26.6.2025
Im Streitfall erhielt ein Erbe erst Jahre nach dem Tod des Erblassers einen Erbschein, wodurch die Steuerbescheide und damit hohe Nachzahlungszinsen für mehrere Jahre erst verspätet erlassen wurden. Der Erbe beantragte einen Zins-Erlass, da er auf die Verzögerung keinen Einfluss hatte. Finanzamt und Gerichte lehnten ab.
Der BFH stellte klar: Die Zinsregelung (§ 233a AO) gilt unabhängig davon, ob der Erbe tatsächlich einen Liquiditätsvorteil hatte. Entscheidend ist der gesetzlich unterstellte Vorteil durch die spätere Steuerzahlung. Auch fehlende Nutzungsmöglichkeiten des Nachlasses oder die Dauer des Erbscheinverfahrens ändern daran nichts.
Fazit:
Selbst bei langwierigen Erbstreitigkeiten besteht kein Anspruch auf Zinserlass. Erben sollten sich frühzeitig über mögliche Zinsbelastungen informieren.
Quelle: BFH, Urteil v. 9.4.2025, X R 12/21; veröffentlicht am 26.6.2025
Das Amtsgericht Saarbrücken hat am 12. Februar 2025 entschieden, dass unregelmäßige oder verspätete Mietzahlungen allein nicht ohne Weiteres eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen (Az. 3 C 181/24).
Im konkreten Fall hatte ein Vermieter gekündigt, weil der Mieter mehrfach verspätet gezahlt hatte – teils mit erheblicher Verzögerung, teils nur wenige Tage zu spät. Das Gericht wies die Räumungsklage ab: Zum einen konnte der Vermieter nicht nachweisen, dass die Kündigung beim Mieter angekommen war. Zum anderen seien die Verspätungen - abgesehen von einer einmaligen langen Verzögerung, die der Vermieter über 20 Monate hinnahm - zu geringfügig, um eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu rechtfertigen.
Fazit:
Kleinere Verspätungen bei der Mietzahlung reichen nicht aus, um das Mietverhältnis zu beenden. Vermieter müssen Pflichtverletzungen zeitnah rügen und den Zugang der Kündigung beweisen.
Quelle: AG Saarbrücken Urteil v. 12.2.2025 – 3 C 181/24
Im konkreten Fall hatte ein Vermieter gekündigt, weil der Mieter mehrfach verspätet gezahlt hatte – teils mit erheblicher Verzögerung, teils nur wenige Tage zu spät. Das Gericht wies die Räumungsklage ab: Zum einen konnte der Vermieter nicht nachweisen, dass die Kündigung beim Mieter angekommen war. Zum anderen seien die Verspätungen - abgesehen von einer einmaligen langen Verzögerung, die der Vermieter über 20 Monate hinnahm - zu geringfügig, um eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu rechtfertigen.
Fazit:
Kleinere Verspätungen bei der Mietzahlung reichen nicht aus, um das Mietverhältnis zu beenden. Vermieter müssen Pflichtverletzungen zeitnah rügen und den Zugang der Kündigung beweisen.
Quelle: AG Saarbrücken Urteil v. 12.2.2025 – 3 C 181/24
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Mai 2025 entschieden: Vermieter können bei fehlender Kautionsbürgschaft nicht fristlos nach § 569 Abs. 2a BGB kündigen.
Diese Vorschrift gilt nur für Geldleistungen wie Barkautionen, nicht aber für Bankbürgschaften.
Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter die vereinbarte Bankbürgschaft nicht gestellt. Die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos und erhob Räumungsklage.
Der BGH stellte klar: Das Gesetz schützt Vermieter bei ausbleibender Barkaution, nicht aber bei fehlender Bürgschaft. Für diesen Fall steht dem Vermieter lediglich das allgemeine Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB zur Verfügung, das strengere Voraussetzungen hat.
Fazit:
Fehlt die vereinbarte Kautionsbürgschaft, ist eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB ausgeschlossen. Vermieter sind aber nicht schutzlos, sie können unter Umständen ordentlich oder außerordentlich nach anderen Vorschriften kündigen
Quelle: BGH, Urteil v. 14.5.2025, VIII ZR 256/23
Diese Vorschrift gilt nur für Geldleistungen wie Barkautionen, nicht aber für Bankbürgschaften.
Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter die vereinbarte Bankbürgschaft nicht gestellt. Die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos und erhob Räumungsklage.
Der BGH stellte klar: Das Gesetz schützt Vermieter bei ausbleibender Barkaution, nicht aber bei fehlender Bürgschaft. Für diesen Fall steht dem Vermieter lediglich das allgemeine Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB zur Verfügung, das strengere Voraussetzungen hat.
Fazit:
Fehlt die vereinbarte Kautionsbürgschaft, ist eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB ausgeschlossen. Vermieter sind aber nicht schutzlos, sie können unter Umständen ordentlich oder außerordentlich nach anderen Vorschriften kündigen
Quelle: BGH, Urteil v. 14.5.2025, VIII ZR 256/23
Der Bundesgerichtshof hat im Mai 2025 klargestellt: Auch nach einem Rücktritt vom Vertrag bleibt der Anspruch auf eine bereits verwirkte Vertragsstrafe bestehen.
Im entschiedenen Fall hatte ein Bauträger die Fertigstellung eines Wohnprojekts verspätet, woraufhin die Käuferin sowohl vom Vertrag zurücktrat als auch die vereinbarte Vertragsstrafe verlangte.
Der BGH entschied, dass der Rücktritt das Vertragsverhältnis zwar in ein Rückgewährschuldverhältnis umwandelt, die Verpflichtung zur Zahlung der Vertragsstrafe aber nicht erlischt. Die Vertragsstrafe dient als pauschalierter Schadensersatz und Druckmittel für die Vertragserfüllung - dieser Zweck würde unterlaufen, wenn sie durch den Rücktritt entfiele.
Fazit:
Käufer können nach Rücktritt vom Vertrag weiterhin eine verwirkte Vertragsstrafe verlangen. Der Rücktritt schließt diesen Anspruch nicht aus.
Quelle: BGH, Urteil v. 22.5.2025, VII ZR 129/24
Im entschiedenen Fall hatte ein Bauträger die Fertigstellung eines Wohnprojekts verspätet, woraufhin die Käuferin sowohl vom Vertrag zurücktrat als auch die vereinbarte Vertragsstrafe verlangte.
Der BGH entschied, dass der Rücktritt das Vertragsverhältnis zwar in ein Rückgewährschuldverhältnis umwandelt, die Verpflichtung zur Zahlung der Vertragsstrafe aber nicht erlischt. Die Vertragsstrafe dient als pauschalierter Schadensersatz und Druckmittel für die Vertragserfüllung - dieser Zweck würde unterlaufen, wenn sie durch den Rücktritt entfiele.
Fazit:
Käufer können nach Rücktritt vom Vertrag weiterhin eine verwirkte Vertragsstrafe verlangen. Der Rücktritt schließt diesen Anspruch nicht aus.
Quelle: BGH, Urteil v. 22.5.2025, VII ZR 129/24